住宅ローンの返済年数と月々の返済金額

日本住宅ローン株式会社のホームページから、住宅ローン返済シミュレーションが出来ます。
いろいろと条件を変えて試してみたところ、我が家のケースでは、次のことが分かりました。
「返済期間を1年短くしても、月々の返済額は2,000円しか上がらない」
ちょっとびっくりです。

こうなる理由は、元利金等返済の場合、返済を開始してすぐの頃は、返済額の大半が利子の返済に充てられてしまうからです。
ざっくりと書くと、ローン開始直後は、月に10万円返済しても、実は利子の返済に8万円くらい充てられてしまい、元金の返済にはたった2万円しか充てられていないのです。
この場合に2,000円多く返すことは、元金の減少の度合いを1割加速することになります。
ちゃんと詳細まで計算してみれば分かることですが、住宅ローンを漠然と考えていると、なかなか気がつかないですよね。

住宅ローンを組む場合、その月の返済額のうちどれくらいが金利の返済に充てられているか、よく計算してみると良いと思います。
少しでも金利の安いところで借りて、（生活が苦しくならない範囲で）少しでも月々の返済額を多くするのが、住宅ローン早期完済への一番の近道のようです。

ついでに書くと、月々の返済額をやや少なめにしておいて生活にゆとりを持たせて貯蓄にまわし、貯蓄がある程度まとまった金額になったら繰り上げ返済するというのも一つの手で、実際そのように考えている方も多いと思います。
これについても再考が必要です。
銀行に預けてもほとんど利子は期待できませんから、まとまった金額になるまでの間、実はその分多く、住宅ローンの金利を払わされているのです。
例えば10,000円、住宅ローンの返済の代わりに銀行の普通預金口座に預けると、金利を3%と計算して、年間300円損している計算になります。
しかも、複利で効いて来ることも考慮に入れなければなりません。
全然貯蓄できないほど月々の返済額を多くしてしまうと生活にゆとりがなくなりますが、ガンガン貯蓄できるほど月々の返済額を少なく設定することも、ローン返済を長期化することにつながります。

月々の返済額については、Webサイトで簡単にシミュレーションが出来ますが、繰り上げ返済まで考慮したシミュレーションができるサイトは、私は知りません。
Excelの知識があれば割と簡単に計算できますので、自分でシートを作ってみて、どのタイミングでいくら返済するとどれくらい効果があるのかを確かめてみることで、返済効果が実感できて良いかも知れません。