住宅ローンの2度目の借り換え

我が家の住宅ローン、2年半前に、MCJフラット35から新生銀行パワースマートローンに借り換えをしたばかりなのですが、ここのところさらに金利が低下して来たので、再度借り換えをすることにしました。

今の新生銀行のローンは、2018年4月まで10年固定で金利は2.1%です。
これだと、毎月10万円近く返済しても、利子の返済にそのうち3万円ほどが費やされてしまい、毎月それなりにうんざりしていました。
各金融機関の金利を調べていたところ、勤務先の金融部門の関連会社の金利が11月はかなり低いことが分かり、借り換えを検討し、最終的に今日、正式に借り換えの契約を済ませました。

前回は10年固定単一だったのですが、今回は3年固定,5年固定,10年固定のアンサンブルタイプにしました。
3年固定は金利0.849％、5年固定は1.248%、10年固定は金利1.599%です。
これらをうまく組み合わせることで、当初3年の金利を平均1.471%にしています。
住宅ローン減税で年末時点の残高の1%が戻って来ることを考慮すると、実際の金利負担は0.5%程度になります。

私なりに工夫したのは、それぞれの金利での借り入れ額と返済期間です。
固定金利期間を過ぎると金利がその時点で再設定されるので、金利上昇リスクをゼロにするには、3年固定金利分は借入期間3年、5年固定金利分は借入期間5年、残りを10年固定金利にする案をすぐに思い浮かべたのですが、これだと月々の支払い額をそこそこに抑えるには、結局3年固定と5年固定にあまりたくさんの配分が出来ず、平均金利は10年固定金利と比べてほとんど下がりません。

一方で、子供が幼稚園や小学校のうちは、これまでの収入を仮定すれば、賞与時にはそこそこ繰上返済する余裕がありそうです。
これを踏まえて、3年後に繰上返済可能な金額を3年固定金利借入分の3年後の残額になるようにしてその時点で残額を繰上返済し、同様に5年後に繰上返済可能な金額を5年固定金利借入分の5年後の残高になるようにしてその時点で残額を繰上返済することを想定した借入金額配分にしました。
今後3年間は月々の住宅ローンの返済額が今より少し高くなりますが、その後は今よりけっこう少なくなるような返済プランにしています。
もしも3年後の金利が今よりも大きく下がるようなことがあれば、その時点で一番金利が高い借入額のところに対して繰上返済をすることで、その時点の借り入れ残高に対する平均金利をさらに下げられる可能性もあります。その結果、月々の支払い額を今の試算よりも低く出来る可能性があります。
一方で、今後、想定していたほど繰上返済の資金が貯められなかった場合で、かつ今後金利が上昇していった場合には、3年後に3年固定金利借入分の完済が出来ずにいて、3年後から平均金利が高くなり、月々の返済額の合計が今より上がる可能性もあります。

そうなった場合に備えて、これから色々と節約を心掛けようと思います。
今の予定では60歳ちょっと前に完済ですが、老後の資金を貯めることも考えて、なるべく50歳代の前半に完済できるようにしたいものです。

もちろん、借り換えをするための諸費用が掛かりましたので、話はそれほど単純ではないのですが、今回の借り換えでは本登記ではなく仮登記で良いということもあって、手数料全体で15万円前後で済みます。
だいたい、今後1年間の金利負担減少分と相殺されて、2年目以降の金利負担減少分は丸々元本の返済に充当されることになるので、トータルでは返済期間を1年ほど短縮する効果があったのではないかと考えています。
流石に3度目の借り換えはしないと思います。

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